كشف توزيع محاكم القاهرة والجيزة 2021

 

دعوى التسليم

دعوى التسليم

 

هي دعوى سنها المشرع كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره ، والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل وذلك طبقا لنص المادة ( 435 ) مدني .

وفي حالة عدم تمكن المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى علي المغتصب بالتسليم ومطالبته بمقابل الإنتفاع بما يسمي الريع كتعويض له عن عدم الإنتفاع بالعقار .

من المقرر في قضاء محكمة النقض أن :

" الإلتزام بالتسليم من الإلتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد ، وهو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع ولو كان الثمن مؤجلاً ، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك " .  

( نقض مدني في الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 512 )

 ومن المقرر قانوناً :

إن وفاء البائع بالتزامه بتسليم العين المبيعة إلى المشتري لا يقتصر على الالتزام بتسليم العين المبيعة ذاتها، بل يشمل أيضاً – وبالضرورة – تسليم ملحقاتها وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال تلك العين والانتفاع بها .

حيث نصت المادة 432 من القانون المدني على أن :

" يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء، وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين " .

ومن المقرر قانوناً في فقه القانون المدني إن :

" الأصل أن ملحقات المبيع تعين حسب قصد المتعاقدين ، فإذا لم يوجد اتفاق بينهما على ذلك ، عينت الملحقات حسب طبيعة الشيء أو وفقاً لعرف الجهة .

فمثلاً بيع المنزل يشمل الأشياء المثبتة فيه الملحقة به كالأفران المثبتة في المطابخ والمغاسل المثبتة في الحمامات ، ولا يشمل منقولاً يمكن فصله دون تلف كالمرايا غير المثبتة والثريات المعلقة " .

شروط دعوى التسليم

 

1 -    أن يكون طلب التسليم أو دعوى التسليم مقام بصفة أصلية أي أنه هو الطلب الأساسي للدعوى و ليس تابعاً لطلب آخر .

فلو كان طلب التسليم تابعاً أو أثرا لطلب آخر كأن يكون موضوع الدعوى الفعلي هو طلب الإخلاء فيتبع طلب الإخلاء في تحديد اختصاصه .

أما إذا كان طلب التسليم أصلياً فإنه يكون من اختصاص المحاكم الجزئية .

2 -     أن تكون دعوى التسليم وارده على عقارات و ليس منقولات ، أياً كان نوع المنقولات كسيارات مثلاً أو بضائع فإن العبرة بقيمتها والاختصاص حسب القيمة .

3 - أن يتم إخطار جميع ذوي الشأن بالعقار – مالك – حائز  - أصحاب حقوق على العقار ( دائنين – صاحب حق رهن … وخلافه فإن تعذر الإعلان بواسطة المحضرين يكون بطريق اللصق على العقار ومقر الشرطة التابع له العقار .

فإذا تخلف أحد تلك الشروط الثلاثة المذكورة فإن الاختصاص بنظر دعوى التسليم يخضع للقواعد العامة ويكون حسب قيمة الحق المطالب به .

 

المحكمة المختصة بدعوى التسليم

 

بصفة عامة تختص المحكمة الجزئية بنظر دعوى التسليم أيا كانت قيمة المبيع ، واذا كان طلب التسليم طلب تبعي تحدد المحكمة المختصة تبعا للطلب الأصلي كدعوى الطرد والتسليم يكون طلب الطرد غير مقدر القيمة فتكون المحكمة المختصة هي المحكمة الكلية

استثناء استئناف الأحكام الصادرة في دعاوى التسليم من القواعد العامة

الأصل أنه تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية .

بينما تختص المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية .

إلا أن التعديل الجديد المقرر بالقانون 76/2007 استثني الأحكام الصادرة في دعاوى تسليم العقارات التي تصدر عن المحاكم الجزئية فجعل استئنافها لمحاكم الإستئناف العالى و ليس للمحاكم الابتدائية رغم صدور أحكامها من محكمة جزئية .

حيث نصت المادة ( 48 ) تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع اليها عن الاحكام الصادرة ابتدائيا من المحاكم الابتدائية وكذلك عن الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية فى الدعاوى المنصوص عليها فى البند السادس من المادة ( 43 ) من هذا القانون

هل اشهار الصحيفة وجوبي في دعوى التسليم ؟

دعوى التسليم لايلزم فيها الاشهار

الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى عدم خضوعها للقيد الوارد فى المواد 65/3، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات

إلغاء الحكم المطعون فيه لحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها صحيح تصديه لنظر موضوع الدعوى وفصله فيه وعدم إعادتها لمحكمة أول درجة مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه . علة ذلك .

(  الطعنان رقما   829 ، 1180 لسنة 69ق جلسة 13/6/2000 )

 

اخطار الملاك والحائزين وذوي الشأن

 

اضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم - إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين ؛ والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوي الشأن – علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك .

والإخطار موضوع المادة ( 43 / 6 ) من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به اختصام كل من أشار إليهم النص ، وهم وطبقاً للنص " الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق " في دعوي التسليم وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه علي إقامة دعوى التسليم ، والمقصود بعبارة " بورقة من أوراق المحضرين " الإنذار الرسمي علي يد محضر .

 

وقد تعرض المشرع – المادة ( 76 ) من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :-

1 -     إجراء التحريات الكافية للاستدلال علي أشخاصهم ، وفي تحديد متي تكون التحريات كافية دقيقة .

 قضت محكمة النقض : إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي .

و إذن فمتى كان الواقع هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه و أثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة و كان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه " غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري " فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً

( الطعن رقم 154 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 1031 -05-  1952 )

2 - وفي حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق ، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة .

والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي :

مادة 381 مرافعات وتنص :

يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة .

مادة ( 382 ) مرافعات وتنص :

يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام

.

مــا هي الثغرة الموجودة في دعوى التسليم

 

يتصور البعض ان القانون به ثغرات يستغلها ذو المصلحة لتحقيق اهدافة ولكن الحقيقة انها ليست ثغرات وانما هى استخدام خاطئ لمواد القانون لتحقيق اهداف واغراض غير شرعية والكيد والاضرار بالآخرين , فالاصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع .

ومثال ذلك :

دعوى التسليم التى سنها المشرع لمصلحة المجتمع وأفراده ، وتكمن خطورة هذة الدعوى التى استغلها اصحاب الضمائر الميتة للاستيلاء على املاك الآخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية (على الجهة التى يناط اليها بالتنفيذ ان تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية .)

فالمشرع لم يقصد الإضرار بالأفراد ولم يشرع هذه الدعوى ليستغلها محترفى الاستيلاء على أملاك الغير .

ولكن السؤال

 كيف يستغل هؤلاء المحترفين هذه الدعوى الاستغلال السئ  استغلال شرعى

 لتحقيق غاية غير مشروعة ؟

الجواب انهم يحررون عقد بيع ابتدائى لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذى هو من طرفة ومتفق معه ومذيل بالتوقيعات والشهود , ثم اقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم فى أول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة باثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعله فى قوة السند التنفيذى ويقر المدعى عليه ( البائع الوهمى ) بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم , ويتم عمل إشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون أن يستأنف المدعى عليه ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائى الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها اجراءات قانونية سليمة , كل هذا والمالك الاصلى لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء اشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه ، ويلجأ إلى كافة الجهات المسئولة ، ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون أن يستطيع أن يضع يده على عقاره ، والمشكلة الأكبر ان من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعة إلى اخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الاصلى فى دوامة لا تنتهى .

هذا وقد فطن المشرع الى هذه الألاعيب من محترفى الإستيلاء على أملاك الغير .

وعدل دعوى التسليم ووضع لها ضوابط فى القانون رقم  76 لسنة 2007 وهى : -

1 -     اخطار ذوى الشأن من الملاك واصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لاى منهم ان يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقارة ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التى تنظر الدعوى الادلة المثبتة لحقة على العقار (هنا نجد ان البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه ان يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف الت اليه

2 -     اسند المشرع للوحدة المحلية دوراً فى الاخطار بدعوى التسليم يتمثل فى الصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة او عمدة الناحية ولوحة اعلانات فى مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى فى دعوى التسليم باجراء اخطار شكلى ومنعا لتحايل طرفى دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الاولى او بتقديم عقد صلح لالحاقه بمحضر الجلسة , فلا تحكم المحكمة فى الدعوى إلا بعد تمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى .

3 - جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار ان المحكمة الجزئية هى الاقرب لمكان العقار ومن اجل احاطة هذة الدعاوى بسياج من الامان ورد كيد محترفى الاستيلاء على الاملاك الخاصة

وان نقد البعض جعل الاختصاص بدعاوى التسليم الى المحكمة الجزئية مردهم حداثة القاضى الجزئى وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين .

ولكن يلاحظ ان المشرع جعل الطعن بالاستئناف فى دعوى التسليم الى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة ( 48 ) مرافعات مما فتح الباب الى الطعن عليها بالنقض .

بتلك الضوابط
 سد المشرع الباب على محترفى الإستيلاء على املاك الغير
 ومن هنا
نؤكد ان دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون وإنما كان الإستناد إليها بشكل خاطئ