كشف توزيع محاكم القاهرة والجيزة 2021

 

متى
يحق للمالك فسخ عقد الإيجار
سواء القديم أو الجديد ؟

المشرع وضع 40 حالة للطرد ( خمس منها رئيسية ، و35 فرعية ) ، ووضع لإنهاء النزاع بين الطرفين المادة ( 18 ) من القانون  136 لسنة 1981

 

ماهي حالات الإخلاء وإنهاء العلاقة الايجارية وفسخ عقد الإيجار؟ 

 هناك 5 حالات رئيسية يحق فيها للمالك فسخ عقد الايجار سواء الايجار القديم أو الايجار الجديد كالتالي :

 ( 5  حالات لفسخ عقد الايجار ) 

الحالة الأولى (عدم سداد الإيجار  )

- وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار ، فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف ، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى ، ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً .

 -        أما في القانون الجديد : فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب ، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده .  

الحالة الثانية ( هي التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر )

ففى القانونين تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين

 الحالة الثالثة ( فهى الإضرار بالعين المؤجرة )

 مثل هدم حوائط أو جدران حامية فى العين أو العقار، وفى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائى ثم إقامة دعوى إخلاء ، بينما فى القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة .

 والحالة الرابعة ( هى استخدام العين فى أعمال منافية للآداب العامة )

 لكن لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائى ثم إقامة دعوى إخلاء ، وبالنسبة للقانون الجديد ، تقام دعوى الإخلاء مباشرة .

 الحالة الخامسة ( هى تغيير الاستخدام دون موافقة المالك )

مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة ، وفى القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء .

 

 ( 35  حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة ) 

 أسباب الإخلاء فى ظل قانون الإيجارات القديم رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 تتمثل في الحالات القانونية للإخلاء التي أوردتها المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على سبيل الحصر هي :

 

1-   حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذي به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم في جزء منه .

 

2-   حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما مـن تاريـخ إنذاره بالوفاء .

 

3-  حالة تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة .

 

4-   حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين ، أو أجـرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح مـن المالك .

 

5-    حالة ترك المستأجر العين للغير أو لذوى القربى بقـصد الإستغناء عـنه نهائيا .

 

6-   حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائي نهائي .

 

7-   حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـاره بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائي نهائي .

 

8-   حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائي نهائي .

 

9-   حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائي نهائي .

 

الحالات القانونية الأخرى التي يقضى معها بالإخلاء

 

10-                 حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة .

 

11-               حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل .

 

12-                   حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل .

 

13-                حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة والشرف .

 

14-                حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك.

 

15-                حالة استخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذي أجرت من أجله .

 

16-                حالة اندلاع حريق فى العين المؤجرة وحدوث تلفيات .

 

17-                حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة .

 

18-                حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات – شقق - جاهزة للسكنى .

ولا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على

 

19-                المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.

 

20-                المساكن التي تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير.

 

21-   كما لا تسري أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى .

 

22-  كما لا تسري أحكامه على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى .

 

23-        إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.

 

24-                إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة ، وفق ( المادة  565 ) .

 

25-   أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع .

 

26-      إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم .

 

27-  يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره " بالعدّاد "، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي .

 

28-   إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر ، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة ، وتسري ( المادة 563 ) .

 

29- ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ، وفق ( المادة 598 ) .

القانون رقم 4 لسنة 1996 فسخ عقد الإيجار

 

30- اتفاق العاقدين على إنهاء العقد .

 

31-  تحقق شرط فاسخ صريح .

 

32- اتحاد الذمة .

 

33 - ا لفسخ لعدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزاماته .

 

34-  هلاك العين المؤجرة .

 

35-  إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته. 

 

وبالنظر لأحكام المادة سالفة البيان يتبين أن أسباب الإخلاء قد أوردها المشرع على سبيل الحصر وهي قواعد آمرة متعلقة النظام العام وتسري بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمة ، ويلاحظ أن المشرع بما أورده من قيود على أسباب الإخلاء ، فإن المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط ، فلا يستطيع تعديها أو القياس عليها ، وذلك لأنها واردة على سبيل الحصر لا البيان ، وهو ما أملته اعتبارات النظام العام التي استوجبت إصدار التشريع الخاص .