كشف توزيع محاكم القاهرة والجيزة 2021

 

 حق المشتري
 في حبس باقي الثمن حال امتناع البائع عن تسليم المبيع أو ادخال المرافق

 

 

حق المشتري في حبس باقي الثمن حال امتناع البائع عن تسليم المبيع أو ادخال المرافق

فى كثير من الأحيان البيوع يكون الثمن فيها على أقساط ويتضمن " عقد البيع " بند بإلزام البائع بإلتزامات  كإدخال المرافق الأساسية للوحدة كالتيار الكهربائى – أو المياه – أو تركيب مصعد كهربائى أو الإلتزام بتقديم مستندات الملكية والتوقيع أمام الشهر العقاري.

. فى البداية يجب أن نعلم أن المادة ( 161 ) من القانون المدنى نصت على :

 " فى العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء ، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الأخر بتنفيذ ما التزم به " ، فإذا كان على المشترى التزام بسداد باقى أقساط الثمن فإن على البائع التزام مقابل له كإدخال المرافق وتركيب المصعد الكهربائى أو غير ذلك فمن حق المشترى التمسك بعدم السداد وحبس باقى الثمن لحين وفاء البائع بإلتزامه ..

والمشترى فى هذه الحالة له خياران

أن يبادر البائع له بدعوى تكون طلباته فيها حبس باقى الثمن لحين الوفاء بالالتزامات الواقعة على عاتق البائع – ونرى من الناحية القانونية أن هذا هو الأفضل للحفاظ على الحقوق .

كما يمكنه أن يتربص حتى ترفع عليه الدعوى من البائع والذى يطالبه بالوفاء بباقى الثمن ووقتها يقوم المشترى بأن يتمسك فيها حينئذ بحقه فى عدم التنفيذ “حق الحبس” وله أن يقيم دعوى فرعية بذلك .

.

تصدى محكمة النقض للأزمة

 

سبق لمحكمة النقض أن تصدت لمثل تلك الأزمات بين البائع والمشترى حيث أكدت أن :

 المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن المشرع أجاز للمشترى فى المادة 457/2 من القانون المدنى " الحق فى حبس الثمن " إذا تبين له وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من يده ، ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشترى الحق فى أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول – الخطر – الذى يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان فى العقد شرط يمنعه من استعماله.

وإذ كان تقدير جدية هذا السبب – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور التى يستقل بها قاضى الموضوع ، إلا أنه يجب أن يقيم قضاءه فى هذا الخصوص على أسباب سائغة تكفى لحمله ، وإذا ما تمسك المشترى أمام محكمة الموضوع بحقه فى حبس الثمن مستنداً فى ذلك إلى سبب يتسم بالجدية يتعين على تلك المحكمة أن ترد على هذا الدفاع بأسباب خاصة باعتباره دفاعاً جوهرياً يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى، وإلا شاب حكمها القصور المبطل.

كما أنه لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ الذى لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق ، ومن ثم فإن للمشترى قانوناً أن يحبس الثمن من البائع ، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحاً .

كما أنه من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أنه إذا كان ما ساقه الحكم المطعون فيه فى أسبابه لا يواجه الدفاع الذى أثاره الطاعن ، وكان هذا الدفاع جوهرياً مما قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بقصور أسبابه.

 

أحكام محكمة النقض

 

محكمة النقض المصرية فى الطعن المُقيد برقم 16178 لسنة 75 ق- جلسة 10/4/2007، أكدت أنه –

لما كان ذلك – وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك فى دفاعه أمام محكمة الاستئناف بحقه فى حبس باقى الثمن لتعذر تنفيذ المطعون ضده لالتزامه بتقديم المستندات اللازمة لنقل الملكية وخشيته من نزع حيازة الوحدة السكنية المعينة له من يده بعد أن تبين له أنها بنيت بدون ترخيص وتم توصيل التيار الكهربائى لها بمستندات غير صحيحة واستند فى الدلالة على ذلك بصورة رسمية من ترخيص البناء رقم 932 لسنة 1983 الصادر من غرب الجيزة والثابت منه بناء بعض طوابق العقار الكائنة به الشقة محل النزاع بغير ترخيص وتحرير محضر مخالفة له برقم 784 لسنة 1997، كما قدم صورة رسمية لعقد توريد كهرباء خاص بشقة أخرى ، وكان من شأن هذا الدفاع – لو فطنت إليه المحكمة وثبت صحته – تغير وجه الرأى فى الدعوى ، إذ أن مؤداه أنه يحق للطاعن أن يوقف التزامه بالوفاء بباقى الثمن لحين قيام المطعون ضده من جهته بتنفيذ التزامه، بما يكون معه الامتناع عن الوفاء به فى هذه الحالة بحق يمنع من فسخ العقد بسببه.

فإن الحكم المطعون فيه إذ ألتفت عن تناول هذا الدفاع الجوهرى بما يقتضيه من بحث وتمحيص للوقوف على أثره فى الدعوى وواجهه بما لا يصلح رداً عليه بقوله " بعدم صدور قرار بإزالة الشقة ولا محل للخشية من ضياعها وثبوت الملكية للمطعون ضده وصدور تراخيص بناء العقار على أن ذلك لا يواجه ما ساقه الطاعن من دفاع لتبرير حبسه لباقى الثمن ، ومن ثم فإنه يكون معيباً بالقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع والفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه .

( الطعن رقم 16178 لسنة 75 ق- جلسة  10 / 4 / 2007 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء على عدم وفاة المشترى بالثمن فى الميعاد المتفق عليه يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق ، أما إذا كان من حق المشترى قانوناً أن يحبس الثمن عن البائع فلا عمل للشرط الفاسخ و لو كان صريحاً ، و لما كان التزام المشترى بدفع الثمن فى عقد البيع يقابله التزام بنقل الملكية إلى المشترى فإنه إذا وجدت أسباب جدية يخشى معها أن لا يقوم البائع بتنفيذ التزامه يكون من حق المشترى أو يوقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه باتخاذ كل ما يلزم لنقل الملكية ، وذلك عملاً بالمادتين 246 ، 428 من القانون المدنى .

( الطعن رقم 234 لسنة 50 جلسة 22/11/1984 س 35 ع 2 ص 1877 ق 357 )  

من المقرر قانوناَ :

حق الدائن فى حبس الدين لحين إلتزام الطرف الآخر بتنفيذ ما عليه من إلتزامات .

تنص المادة ( 161 ) من القانون المدني على أنه :

" في العقود الملزمة للجانبين ، إذا كانت الإلتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء ، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ إلتزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما إلتزم به " .                                                                                      

 ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن :

" مفاد نص المادة ( 457 / 2 ) من القانون المدني أن المشرع أجاز للمشترى الحق فى حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده ، وتقدير جدية السبب الذي يولد الخشية فى نفس المشترى من نزع المبيع من تحت يده هو من الأمور التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله " .                               

( نقض مدني في الطعن رقم 1455 لسنة 53 قضائية – جلسة 14/6/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 822 )

وقد تواتر قضاء محكمة النقض على أنه :

" إذا وجدت أسباب جدية يخشى منها ألا يقوم البائع بتنفيذ إلتزامه ، كان من حق المشتري أن يقف إلتزامه بدفع الثمن ، حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ إلتزامه ".

( نقض مدني في الطعن رقم 1758 لسنة 59 قضائية – جلسة 31 / 7 / 1990 )

وقضت محكمة النقض  بأن :

" أن المشرع أجاز للمشتري في المادة ( 457 ) من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده ، ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله .                   

وإذ كان تقدير جدية هذا السبب – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور التي يستقل بها قاضي الموضوع إلا أنه يجب أن يقيم قضاءه في هذا الخصوص على أسباب سائغة تكفي لحمله ، وإذا ما تمسك المشتري أمام محكمة الموضوع بحقه في حبس الثمن مستندا في ذلك إلى سبب يتسم بالجدية يتعين على تلك المحكمة أن ترد على هذا الدفاع بأسباب خاصة باعتباره دفاعا جوهريا يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى ، وإلا شاب حكمها القصور المبطل ، كما أنه لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه ، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق ، فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن من البائع فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا ".                                      

( الطعن رقم 3774 –  لسنة  82 قضائية  –  تاريخ الجلسة 3 - 2 – 2019 )